Постоянная угроза перебоев с поставками требует от бизнеса делать больше запасов, но складов для хранения товаров не хватает, и стоимость их строительства за год выросла почти втрое больше инфляции. Несмотря на это, дефицит сохранится еще минимум год.
Стоимость строительства складов в центральной части России за год выросла на 19% — это в два с половиной раза выше инфляции, которая в 2023 г. составила 7,42%. В результате строительство 1 кв. м логистических площадей без учета покупки земли и подведения коммуникаций в среднем обходится девелоперам в 55 000 руб. — это больше, чем на пике спроса в 2021 году, когда затраты оценивались в 51 000 руб., подсчитали консалтинговая IBC Realty Estate и девелоперская ГК «Ориентир».
Основной вклад в повышение цены внесли подорожание строительных материалов, рост зарплат из-за нехватки рабочих, связанного с мобилизацией и оттоком мигрантов, и ажиотажный спрос, вызванный дефицитом современных складских помещений, перечисляют аналитики. Рост стоимости строительных материалов по итогу 2023 они оценивают в 11%, а строительных работ — в 26%. Правда, Росстат считает, что за год стройматериалы в стране подешевели почти на 7%.
Сильнее всего стройматериалы дорожали в 2022 году из-за ухода иностранных производителей и проблем с логистикой — на 14% по данным Росстата и минимум на 35% по ощущениям девелоперов. Но тогда стоимость строящихся складов падала из-за низкой активности заказчиков. Покидающие российский рынок компании отказывались от недвижимости, в результате в течение 2022 года цена строительства логистических комплексов колебалась в пределах 45 900 руб. — 46 500 за кв. м, следует из данных IBC Realty Estate. Теперь же спрос на склады таков, что несмотря на замедление роста цен на стройматериалы, стоимость строительства и аренды складов взлетели.
То же и с арендой складов. В 2022 г. она была на минимуме — в районе 6000 руб. за 1 кв. м в готовых помещениях и 5750 — в строящихся. А теперь она тоже на пике, причем цена почти не отличается как на готовые логопарки, так и на только создаваемые (в среднем 8700 и 8600 руб. за кв. м в год).
В этом году высокий спрос на склады сохранится: нестабильность поставок заставляет компании делать большие товарные запасы, а темпы строительства «несколько замедлятся» — к проблемам с подорожанием и сложностями с поставками материалов и к нехватке рабочей силы добавится еще и эффект от высокой ключевой ставки, предупреждают аналитики. В результате, по прогнозу IBC Real Estate, средний уровень ставок в I–II кварталах дойдет до 9000 руб./кв. м в год, а стоимость строительства вырастет до 56 000–57 000 руб.», считает член совета директоров компании Евгений Бумагин. Спрос на склады не удастся удовлетворить еще как минимум год, уверен гендиректор ГК «Ориентир» Андрей Постников.
В ближайшие два года в Москве уровень вакантности в складах будет очень низким — менее 1%, согласились в консенсус-прогнозе для Центра ценовых индексов аналитики пяти консалтинговых компаний, работающих в сфере коммерческой недвижимости (CMWP, CORE.XP, IBC Real Estate, NF Group, Nikoliers). Поэтому ставки аренды складов выросли в конце года сильнее, чем ожидалось, и, по прогнозам, продолжат расти.
